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Vous rêvez d’acheter une maison au Portugal, mais vous n’êtes pas résident portugais ? Bonne nouvelle : la loi portugaise immobilier ne prévoit aucune restriction pour les non-résidents, qu’ils soient Français ou d’une autre nationalité. Vous pouvez acheter autant de biens que vous le souhaitez, que ce soit à Lisbonne, en Algarve, ou ailleurs.
Toutefois, certaines démarches sont essentielles, comme l’obtention des documents nécessaires, le recours à un avocat, ou encore la vérification des règlements en vigueur. L’acquéreur doit aussi prendre en compte les coûts liés à l’acquisition, notamment la taxe foncière municipale, d’éventuelles nouvelles taxes, ou encore les règles de double imposition. Le gouvernement portugais a récemment apporté des modifications à certains dispositifs fiscaux, notamment en matière d’exonération fiscale, d’allègement pour les héritiers, et d’exemption pour certaines donations entre conjoints ou membres de la famille.
Il est également crucial de bien comprendre le droit de propriété au Portugal, notamment les spécificités liées aux titres de propriété, aux obligations des acquéreurs, et aux éventuelles restrictions légales. Par ailleurs, les banques et les sociétés locales appliquent des contrôles stricts avant d’accorder un financement.
Il est donc essentiel d’être bien informé sur les décisions fiscales et légales avant de se lancer dans un achat immobilier.
Les étapes d’achat d’un bien immobilier au Portugal présentent quelques subtilités par rapport aux pays européens voisins. Voici les étapes clés du processus d’achat immobilier :
Rechercher un bien immobilier à l’étranger peut paraître contraignant, pourtant il existe plusieurs solutions aujourd’hui qui permettent de grandement faciliter vos recherches !
Vous pouvez faire les visites à distance via un représentant, mais le mieux est tout de même d’aller voir vous-même quelle sera votre future maison ! Lorsque vous aurez trouvé LA maison parfaite, il sera temps de faire une offre. Celle-ci doit contenir les informations suivantes :
Assurez vous d'avoir en tête le prix moyen d'une maison au Portugal dans la région que vous ciblez
Au Portugal, lorsque vous souhaitez acquérir un bien, il est possible d’effectuer une réservation, soit avec une lettre d’engagement sur l’honneur, soit par le biais d’un versement d’une somme définie. Cette dernière option est fréquente lorsque le bien est très demandé ou lorsque le compromis de vente est signé seulement plusieurs semaines plus tard.
Attention à bien vérifier le destinataire du virement, il faut que ce soit l’agence immobilière ou l’avocat, de demander un accusé de réception et de confirmer que la somme versée pour la réservation sera remboursée s’il devait y avoir une annulation !
Les acheteurs sont encouragés à effectuer une diligence raisonnable. Cela inclut la vérification des charges et des dettes associées à la propriété, les permis de construire etc. réalisée par un avocat spécialisé en droit immobilier. Cette étape permet de s'assurer que la propriété est libre de tout litige.
Si l’offre est acceptée, on signe un contrat de promesse de vente (Contrato de Promessa de Compra e Venda), qui engage les deux parties et implique généralement le paiement d'un acompte. Il s'agit d'une étape cruciale qui sécurise l'accord entre l'acheteur et le vendeur.
Une fois que tout est en place, on signe l’acte de vente (Escritura Pública de Compra e Venda) devant un notaire. Cet acte notarié constitue la preuve légale de la transaction.
Il faut ensuite faire l’enregistrement de la propriété au bureau des registres fonciers (Conservatória do Registo Predial). Cet enregistrement garantit la reconnaissance légale de la propriété.
C’est bon, vous voilà propriétaire de votre maison !
L'IMT est payable lors de l'achat d'une propriété. Les taux de cet impôt varient en fonction du type et de la valeur de la propriété. L'IMT est un coût à prévoir lors de l'acquisition d'un bien immobilier au Portugal.
Un droit de timbre de 0,8 % s'applique à la valeur d'achat de la propriété lors de la transaction. Ce droit est un frais supplémentaire que les acheteurs doivent régler au moment de la vente.
Le choix du notaire revient à l’acheteur, qui en paiera également les frais, n’hésitez donc pas à comparer le coût des prestations en amont !
Contrairement à d’autres pays européens, les frais d’agence, eux, sont à la charge du vendeur. Aussi, et sauf cas exceptionnel il ne vous sera jamais demandé de frais d’agence pour un achat immobilier au Portugal.
Tout projet de construction ou de rénovation doit obtenir un permis de construire (Licença de Construção) de la municipalité locale. Ce permis assure que les constructions respectent les plans urbains et les réglementations locales.
Les constructions doivent respecter les normes de sécurité et de qualité définies par la loi. Ces normes visent à garantir la sécurité des bâtiments et la durabilité des constructions.
L'IMI est un impôt annuel calculé sur la valeur fiscale de la propriété. Les taux varient de 0,3 % à 0,45 % pour les propriétés urbaines et atteignent 0,8 % pour les propriétés rurales. Cet impôt est payable chaque année et contribue aux finances locales.
Nous avons un article complet sur la fiscalité au portugal en 2025 que vous pouvez consultez ici !
Les lois portugaises sur la succession prévoient que les héritiers directs (conjoints, enfants) ont des droits automatiques sur une partie de l'héritage, même en présence d'un testament. Pour éviter la règle de l'héritier forcé, il est recommandé aux étrangers de stipuler dans leur testament que la loi de leur pays d'origine s'applique.
Consultez notre article sur les formalités de succession au Portugal ici !
Vérifier le statut juridique du bien, engager un notaire bilingue, ne pas sous-estimer l'importance d'avoir son NIF portugais... acheter à l'étranger comporte quelques subtilités qu'il ne faut pas négliger pour éviter de s'embourber dans des complications administratives ou pire, avoir de mauvaises surprises !
Notre article complet sur les pièges à éviter est ici !
Conclusion
Le cadre juridique de l'immobilier au Portugal est conçu pour offrir des protections robustes aux propriétaires, locataires et investisseurs. Comprendre ces lois et règlements est essentiel pour toute personne envisageant de s'impliquer dans le marché immobilier portugais. Pour des conseils personnalisés et plus détaillés, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier au Portugal.
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